氣憤房地產的由來

我很生氣房地產被炒作。 原因無他，當你邁入三十而立的歲月光景，想成家立業，腦中開始有了要獨立成戶的念頭時，一看，這是什麼鬼價格? 板橋新成屋都要喊到50萬/坪以上 (新板特區不管了，那邊都破100萬/坪。 俗稱的天龍國不用講，絕對都是 70萬/坪 ~ 200萬/坪的範圍內。 所以在板橋買新屋30坪，隨便算都要1500萬以上。你告訴我上班族怎麼有辦法買? 薪水有成長嗎? 國內工商團體沒賺錢嗎? 去看十年來的企業盈餘增長就知道了，賺了錢從來都不是回饋到員工身上的。 這個可以另外開一篇來寫。 我總跟身旁親近的好友或生疏的朋友也罷，說我是房地產死空頭者，我全力看空房地產，當然這是一個賭注，賭未來買不買得起任何一間房子? 我不怕我未來沒房子買、沒房子住。 是地點的問題、大小的問題，要買一間房子安身立命，未來往鄉下搬也無妨。

日本房地產指數、匯率、利率三十年走勢

粗略的找出日本房地產三十年來的走勢圖。大家耳熟能詳的日本1990經濟泡沫，造成後來失落的20年，喔不，現在算已經是失落的25年了。 1990年你如果在房地產指數300以上買入不動產，很抱歉，到現在為止它的平均價格只剩下1/3 左右。 跌價的過程當中，賣掉房子你都還欠銀行錢，這就是俗稱的溺水屋。更遑論跌下來的過程當中，銀行可能會因為房屋擔保價值不足而緊縮銀根要求貸款者提前還款。

從維基百科查這個條目【日本泡沫經濟】https://zh.wikipedia.org/wiki/日 發現這一段: 【泡沫破裂】 1989年12月29日，日經平均股價達到最高38957.44點，此後開始下跌，土地價格也在1991年左右開始下跌，泡沫經濟開始正式破裂。到了1992年3月，日經平均股價跌破2萬點，僅達到1989年最高點的一半，8月，進一步下跌到14000點左右。大量帳面資產在短短的一兩年間化為烏有。 1990年3月，日本大藏省發布《關於控制土地相關融資的規定》，對土地金融進行總量控制，這一人為的急剎車導致了本已走向自然衰退的泡沫經濟加速下落，並導致支撐日本經濟核心的長期信用體系陷入崩潰。此後，日本銀行也採取金融緊縮的政策，進一步導致了泡沫的破裂。由於土地價格也急速下跌，由土地作擔保的貸款也出現了極大風險。當時日本各大銀行的不良貸款紛紛暴露，對日本金融造成了嚴重打擊。 總而言之大幅短期衰退的可怕在於各項資本投資標的物都出現了來不及脫身大量「套牢族」，從房屋、土地到股市、融資都有人或公司大量破產，之後產生的恐慌心理使得消費和投資緊縮的加乘效應，不只毀掉泡沫成分也砍傷了實體經濟，且由於土地與股市的套牢金額通常極大；動輒超過一個人一生所能賺取的金額，導致許多家庭悲劇，所以這四年爆起爆落的經濟大洗牌等於轉移了全社會的財富在少數贏家手中，而多數的輸家和高點買屋的一般家庭則成為背債者，對日後長達一代人的日本社會消費萎縮經濟不振種下了因子。

hmmm 時空背景條件果然與現在不太一樣。 主要有 : 1. 當初日本企業大量投入房地產，甚至舉債投入 2. 日本央行當初緊縮銀根 ( 1989年5月至1990年8月，日本銀行5次上調中央銀行貼現率從2.5％至6.0％ ) 3. 日本大藏省(我們台灣的財政部) 宣布土地金融管制。 我相信目前房地產炒作到噴天的地方，如中國、台灣、香港等地，鑑於日本25年前的作為及後果，絕對不敢貿然升息或緊縮銀根。我想，這有量無市的緩慢下跌過程….. 應該會是相當漫長，台灣人啊~ 儘管背負著超過收入1/2以上的房貸也是應該會咬緊牙根，隱忍繼續過日子。

我總是戲謔地看著，認為台灣這個小又年輕的國家，你沒經歷過房地產崩盤，你怎麼以為一輩子100年都不會崩盤? 老一輩的長輩、大人，你的生命經驗有限，你們又不讀書，你就只會灌輸年輕一輩死都要背一個不合理的房貸，難怪炒房地產爽快也爽賺。

資料來源: http://tochi.mlit.go.jp/kakaku/shisuu 【報導発表】不動產価格指數（住宅）及び不動產取引件數・面積（住宅）（平成27年6月分）PDFファイル

日本當初的匯率走勢

日本長期利率走勢

日本央行1989年把重貼現率上調到6%

很多經濟學家這些年來都不斷地分析日本泡沫經濟崩跌、房地產崩跌的原因，到底是因為1985年廣場協議，美國要求日圓升值所導致?還是因為1989~1990日本央行連續升息所導致? 我也不是專家我不懂。總之後來的結果就是泡泡破了。 刺激經濟的方式就是經濟學裏面的貨幣政策和財政政策，降息你可以降到零，歐美開始討論負利率，或是印鈔票，但是會帶來通貨膨脹，財政政策是就是擴大政府支出，蓋一大堆基礎建設，我們都可以從歐美日的經濟體去學得經驗。 我是不認為台灣有什麼籌碼可以比照歐美日這樣刺激經濟啦~

另外還有人口紅利的問題，2015年是台灣人口紅利最高點了，未來勞動人口的增長將會開始下滑，請看下面的圖表。 勞動人口開始下滑，賺錢的人口開始下滑，有能力背負房貸者是不是可能會開始減少呢?

房地產的炒作永遠都是A賣給B ，B賣給C ，C賣給D ， 看看有沒有哪個笨蛋願意用更高的價錢接走，然後直到沒有人願意或是能夠承接為止。 房地產泡沫的崩潰是全民之苦，大家不願意面對，但我認為它不是不會來。而我們現在只能繼續儲蓄，提早準備，面對經濟寒冬的時期。 補一篇文章，看來是針對我今天分享的那篇【 台灣炒房10年，經濟沉淪30年 】的補充，沒想到這篇文章已經快兩年了 : http://appnews.fanswong.com/show.php?id=394096